Как сложить общее представление об рынке аренды конкретного района?

Как и в любой другой стране, следует просто поискать аналоги и детально изучить особенности района, его плюсы и минусы. 

В качестве ориентира по ценам на долгосрочную аренду жилья в Стамбуле, можно опираться на предложения, выложенные собственниками и риэлторами на самом популярном интернет-ресурсе sahibinden.com. 

Если планируете зарабатывать на сдаче жилья в краткосрочную аренду, можно провести анализ предложений на сервисах бронирования Booking и Airbnb. Но в данном случае вам понадобится управляющая компания, которая имеет лицензию. 

В 2023 готовятся нововведения по налогообложению, так как многие сдают свои квартиры нелегально, и бюджет недополучает существенные вливания. Будет необходима регистрация жилья и всех арендаторов. Более конкретных данных по грядущим нововведениям пока нет, но это разумный ход событий, учитывая, насколько активен рынок долгосрочной аренды. Скорее всего, собственники просто подымут цены, чтобы получать ту же прибыль, к которой они привыкли, и оплачивать налоги. 

В крупных жилых комплексах Стамбула с инфраструктурой и преимуществами для жильцов обычно есть своя управляющая компания. Она возьмет на себя хлопоты по управлению арендой, и будет брать процент от прибыли. Можно также обращаться в сторонние управляющие офисы за консьерж-сервисом.

Все детали и цифры лучше заранее уточнит в офисе продаж вместе со своим опытным риэлтором, который не раз заключал сделки по недвижимости, купленной с целью сдачи в аренду. В последние годы нормальным считается чистый доход 4-6% годовых в Евро, но все зависит от этапа, на котором вы вложились в недвижимость, входящей цены, условий рынка, качества комплекса и востребованности локации. 

Комиссия за полное управление аренды консьерж-сервисом составит 30–40% от арендной платы. При этом собственник просто получает свою прибыль, не делая ничего. Можно сдавать квартиру и самостоятельно, но с краткосрочной арендой делать это без лицензии незаконно. 

Налог на доходы от сдачи жилья в аренду зависит от прибыли, он оплачивается с 1 по 31 марта с подачей декларации через государственную систему E-devlet онлайн или лично в турецкую налоговую. Прогрессивная шкала ставки НДФЛ:

• До 9 500 лир налогом не облагается

• До 32 000 лир 15%

• До 70 000 лир 20%

• До 170 000 лир 27%

• До 880 000 лир 35%

• Более 880 000 лир 40%

Ежегодный муниципальный налог на недвижимость составляет 0,1–0,2% от кадастровой стоимости, есть также небольшой платеж за обязательную страховку от землетрясений DASK. 

Как выбрать арендатора

Есть два принципиально разных варианта — заселить граждан Турции или иностранца. С гражданами проще проверить платежеспособность, место работы. Определить благонадежность иностранца сложнее. Поэтому с турок берут обычно меньший страховой депозит, а с иностранцев часто требуют оплату на полгода вперед. 

Как правило, арендаторы иностранцы хотят заверять договор аренды нотариально, чтобы получить по нему вид на жительство в стране. С таким условием цена на квартиру обычно выше, чем без него. 

Граждан сложнее выселить из квартиры, суды порой тянутся годами. Увеличить арендную плату до рыночной непростая задача. Тогда как с арендаторами иностранцами сделать это проще. Хотя казалось бы, надежнее взять арендатора гражданина, это не всегда так. Срок вида на жительства соответствует сроку арендного контракта. При малейшей задержке оплаты аренды можно аннулировать договор как основание для ВНЖ.

Даже договор, не заверенный у нотариуса, считается действительным, а у арендатора права практически как у собственника. Он не может продать вашу квартиру, но имеет право в ней жить годами, если не нарушает условия договора, а пролонгация происходит автоматически.

Страховой взнос обязательный, но не всегда возвратный в полной мере после долгосрочной аренды. Собственник может за эти деньги покрасить стены, что принято делать после длительной сдачи квартиры, или заменить поврежденные ценности, мебель. Важно прописать все, что есть в квартире, в полной мере, до мельчайших деталей. 

Особенность долгосрочной аренды в Стамбуле — квартиры часто сдаются на долгий срок абсолютно пустыми. Арендаторы обычно нацелены на долгое проживание, сами покупают мебель, технику. 

Подводные камни рынка аренды жилья в Турции

Примечательно, что в Турции счетчики на воду и электричество не обязательно оформляются на собственника, их оформляет на себя арендатор, и все долги по счетам — это его долги, а не собственника. Можно в качестве предосторожности оставить коммуникации на свое имя, и просто отключить их, если арендатор неблагоприятный, но съезжать отказывается. Без воды и света он долго не будет оставаться в квартире. 

Для выселения нужно за 2 месяца официально уведомить арендатора, что вы не планируете продолжать контракт. Но для этого должны быть основания — самостоятельное проживание, передумали сдавать, будете делать ремонт, продавать. Если туда просто заедут арендаторы на более высокую оплату, предыдущий арендатор в праве подавать в суд. 

Переход права собственности не означает аннуляцию действующего договора аренды, даже если новый собственник планирует сам жить в квартире, он обязан уведомить арендатора заранее и ждать. Поэтому не стоит покупать жилье с арендатором. Уважающий себя риэлтор не будет врать, что арендатор обязательно съедет. Сначала пусть расторгнет договор и вывезет вещи, потом — оформляйте покупку.

Сдача жилья в аренду в Стамбуле — это выгодно и удобно. Но, чтобы избежать стресса и ошибок при заключении договоров аренды, следует тщательно выбирать специалиста по недвижимости.

Ко всем новостям