Нашли дешевле! Ошибки при покупке недвижимости в Турции

Каждый инвестор ищет самые выгодные условия при покупке недвижимости. Но условия покупки и цена недвижимости — это два отдельных критерия. По одному может быть выгода со знаком “плюс”, тогда как по другому — уже со знаком “минус”. 

Как не заблудиться в поисках и не заблуждаться при выборе недвижимости в Турции

Часто клиенты обращаются в агентство или офис продаж, определяют для себя вариант недвижимости, и далее берут паузу, чтобы поискать дополнительную информацию. И часто они находят варианты в той же локации, или даже в том же жилом комплексе, но дешевле, чем им ранее предложил сам застройщик либо агент. Находят их, в основном, на популярном турецком сайте объявлений по недвижимости Sahibinden. В чем может быть подвох?

Приманка

При “прозвоне” объявления оказывается, что “эта квартира буквально вчера была продана”, но есть еще другие варианты. Правда цена уже выше. Часто можно наткнуться на несуществующие объекты с низкой ценой, которые служат для привлечения внимания потенциальных покупателей. 

Стоит учесть, что застройщик всегда представляет потенциальным клиентам точно такой же прайс, который лежит в базах данных всех агентство по недвижимости. И не предоставляет никаких скидок за то, что клиент “пришел сам” в офис застройщика. Это не только правило делового этикета, которое никто не нарушает, но и обычная политика продаж в компании. Если сотрудник застройщика покажет прайс, проведет консультацию в офисе застройщика, повезет на просмотр, выберет с вами лот и сопроводит сделку — это точно такая же риэлторская работа, как у агентов по недвижимости. 

Если же риэлтор занижает стоимость в ущерб своей комиссии, чтобы привлечь внимание более низкой, но не значительно заниженной ценой — это недобросовестный специалист, уровень квалификации которого должен вызвать сомнения. Он, прежде всего, не дорожит своей репутацией, долгосрочными перспективами работы.

Как получить скидку от застройщика? Единственный способ — оплатить 100% стоимости сразу. Далеко не все компании практикуют такие скидки, но можно сэкономить от 2 до 10%. 

Цена ниже, но прибыли — по нулям

В большинстве случаев, когда цена на сайте объявлений ниже, это уже вторичный объект, а не предложение от застройщика. Предыдущий инвестор купил на старте продаж и свою прибыль уже заработал, продав объект даже “ниже рынка”. И в таком случае сразу следуют задать продавцу объекта главный вопрос: “Какая кадастровая стоимость будет показана в ТАПУ?”, и все станет ясно. Как правило, это порядка 30-50% от того, что вы заплатите по факту. Это может быть как стройка, так и только сданный дом.

В чем подвох? Если рассматривать такой объект как инвестицию, для дальнейшей перепродажи, прибыль будет стремиться к нулю. При продаже квартиры ранее, чем через 5 лет владения, вы будете вынуждены заплатить налог на прибыль, который рассчитывается по прогрессивной шкале, и это приличная сумма. Прибыль — это разница между суммой, за которую официально была куплена квартира (в ТАПУ), и официальной ценой продажи. 

Часто такую вторичку у инвесторов выкупают те, кому не нужно в дальнейшем перепродавать ее. Но в основном это выгодно тем, кто не планирует получать ВНЖ или гражданство и им не нужна высокая кадастровая стоимость квартиры. 

Для получения ВНЖ в Турции по ТАПУ, кадастровая стоимость квартиру должна быть от 75.000 Долл США. А для оформления гражданства — минимум от 400.000 Долл США, причем недвижимость должна быть в собственности у продавца гражданина Турции, и на нее ранее не должно было быть получено гражданство. По этой причине найти вторичку под гражданство на курорте от продавца гражданина Турции не так просто, как кажется. Еще и с высокой кадастровой, а не фактической стоимостью. Проще покупать недвижимость у застройщика, то есть первичку, но искать варианты с высокой кадастровой стоимостью.

Также важно учесть, что недвижимость в Турции подлежит обязательному страхованию от землетрясений, возможно также частное страхование. И все выплаты компенсаций  будут привязаны только к официальной кадастровой стоимости.