Что будет с ценами на недвижимость в Турции в 2024 году: исследование Stay Property

2023 год принес рынку недвижимости Турции шторм перемен, которые прямо коснулись потенциальных иностранных покупателей:

• Были закрыты для ВНЖ иностранцев районы Стамбула, Аланьи, других городов.

• Необходимая для ВНЖ оценочная стоимость недвижимости в $75.000 повышена до кадастровой $200.000. 

• Практически не выдается туристический ВНЖ.

• Ожидается повышение порога под гражданство с $400.00 до как минимум $600.000.

• Под гражданство не подходит покупка земельных учаcтков без строений.

Все главные новости в нашем Telegram-канале, подписывайтесь t.me/stayproperty!

Все это снизило статистику продаж иностранцам вполовину. Рынок жилья курортных городов замер в ожидании. 

Высокие ставки по депозитам и недоступность ипотеки вынуждают население класть деньги под проценты, а недвижимость — арендовать, а не покупать, по ценам в разы выше, чем 1-2 года назад.

Что же будет дальше? Ожидается падение цен в связи с ослабевшим спросом на недвижимость?

Цифры говорят об обратном:

В 2023 году цены на арматуру выросли на 41%, на бетон – 134%, на цемент – 147%.

За последние полтора года МРОТ поднялся на 169%, а с 1 января 2024 года будет повышен на 49%, до 17 002 TL ($578,25). Летом 2023 года МРОТ уже был повышен на 34%, с TL 8,5 тыс. до TL 11,4 тыс., что существенно отражается на себестоимости строительства. Оплата труда становится дороже, а восстановление восточных городов после землетрясения требует больших трудовых ресурсов.

В курортных регионах застройщики массово откладывают запуск новых проектов до лучших времен. Офис агентства недвижимости Stay Property отмечает, что стартов продаж в Аланье с каждым месяцем все меньше.

С 2022 года, в связи с проблемной логистикой в период пандемии и многократным увеличением расходов на строительство, нарастает дефицит нового строительства, начались задержки сроки сдачи домов.

Данные Института статистики Турции (TÜİK) по числу выданных разрешений на строительство и площади зданий, на которые выдано разрешение на ввод в эксплуатацию:

• I квартал 2022 разрешений на 21,8% меньше, введено на 7,9% меньше.

• II квартал 2022 разрешений на 7,8% меньше, введено на 20,1% больше.

• III квартал 2022 разрешений на 4,7 меньше, введено на 2,8% меньше.

• IV квартал 2022 разрешений на 7,1% меньше, введено на 6,6% меньше.
  
  

• I квартал 2023 разрешений на 2,1% меньше, введено на 17,2% меньше.

• II квартал 2023 разрешений на 25,6% больше, введено на  28,6% меньше.

• III квартал 2023 разрешений на 21,7% больше, введено на 14,0% меньше.
  
  

Выданных в 2022 году разрешений наполовину меньше, чем в 2021 году.

Восстанавливается жилой фонд на юго-востоке Турции после землетрясения, рабочие руки на вес золота по всей стране.

В провинции Анталия годовое изменение стоимости земли увеличилось на 80% и продолжает расти.

Что будет с ценами на новую современную недвижимость в Стамбуле?

На новые дома, которые строятся по самым последним нормам для обеспечения сейсмостойкости, есть повышенный спрос в Стамбуле. 

Мегаполис вошел в ТОП-100 списка «Самые богатые города мира 2023 года», заняв 51 место с проживающими здесь 16 300 долларовыми миллионерами, по данным Henley & Partners. В Турции в целом проживает 44,5 тыс. человек с состоянием от $1 млн и более, из них 18 — долларовые миллиардеры. Стамбул всегда пользовался большим спросом для постоянного проживания, инвестиций, бизнеса. Global Travel назвал аэропорт Стамбула лучшим в мире и занял седьмое место в мире по пассажиропотоку.

Согласно программе правительства, в Стамбуле планируется за 5 лет снести и перестроить все ветхое жилье. Президент Турции Реджеп Тайип Эрдоган заявил, что страна планирует строить 350 тысяч домов в Стамбуле в год в ближайшие 5 лет. Будут обновлены все здания, требующие срочной реконструкции.

В 2024 году на восстановление жилых домов  выделят TL 1 трлн. Ожидается восстановление 1,5 млн домов, которые пострадали при землетрясении.  

Реконструкция аварийных домов в Стамбуле — интересный инвестиционный потенциал, ведь застройщики будут реализовывать в этих сейсмоустойчивых проектах жилье и на продажу. Появится новый жилой фонд высокого качества, построенный под строгим контролем.

Что будет с рынком недвижимости курортной Аланьи?

Ожидается, что в начале 2024 года будет рассмотрен вопрос о получении Аланьей статуса самостоятельного центра провинции, а не района Анталии, как сейчас. Это сделает бюджет города автономным. Уже сейчас город реализует огромные инфраструктурные проекты: набережные, больницы, спортивные центры, рынки, школы, детские сады, общежития, спортивные площадки, парки и многое другое.

Сейчас количество зеленых насаждений на человека в Алании превысило 10 кв. м, ранее оно составляло 2 с половиной кв. м в 2014 году. Об этом сообщил мэр Аланьи  Адэм Мурат Юджель на открытии парка приключений 100. Yıl Macera Parkı. Ассоциация государственных служащих Турции объявила его лучшим мэром в Турции в 2022 году (и ранее в 2016), по мнению жителей и по проектам, которые были реализованы в городе.

Один из самых ожидаемых проектов на 2024 год — 122 км автомагистрали между Анталией и Аланьей. Строительство начнется весной, от развязки в районе Серик и вдоль Таврских гор, к северу от территории района Конаклы. Проект уменьшит финансовые потери в сферах туризма, сельского хозяйства и промышленности, снизит расход топлива.

Город развивается!

На фоне снижения темпов строительства недвижимости “для иностранцев”, никто не отменял:

а) растущий внутренний спрос среди граждан Турции, стремящихся в один из самых сейсмобезопасных районов страны;

б) возможные изменения миграционной политики касательно ВНЖ и гражданство в положительное русло в любой момент;

в) всегда высокий спрос на чистое море, теплый климат, здоровое питание, красивую природу и другие факторы, которые привлекают покупателей недвижимости с финансовыми возможностями.

Рынок недвижимости Аланьи пережил не один кризис. Изменится “средний чек”, контингент переезжающих сюда иностранцев и граждан. Аланья навсегда потеряет репутацию недорогой тихой гавани для переезда с квартирами по 40 - 50 тыс. €, город развивается и разрастается, становится существенно комфортнее. Земли под застройку больше не станет.  

Комментарий эксперта рынка недвижимости Аланьи, руководителя отдела продаж Stay Property, Юлии Леги:

“Прогнозы на 2024 год: ждем муниципальных выборов в марте 2024, официального объявления Алании отдельной провинцией. Думаю, спрос на недвижимость начнет восстанавливаться к апрелю-маю. Многие застройщики стали предлагать рассрочки на год на уже готовые свои квартиры, и таких предложений станет еще больше. Ранее рассрочка давалась, в основном, до окончания строительства.

Новых проектов сейчас выходит в продажу не так много. По крайней мере, в регионе Антальи. И это понятно. Позволить себе запускать новые проекты, когда сфера недвижимости находится на спаде, могут не все. Крупные игроки строительной отрасли этого не боятся и их проекты выходят на рынок”. 

Выводы:

Турция по-прежнему не спрашивает источник происхождения денег на недвижимость, в отличие от стран ЕС. Цены на недвижимость по-прежнему более доступные, если сравнивать соотношение цены и качества предложений в инвестиционно привлекательных странах. 

К концу 2023 в Аланье инвесторы охотнее вкладывают в проекты на середине строительства или завершительном этапе, опасаясь что новый проект не будет завершен вовремя. Тогда как ранее все рассматривали только старты продаж. Уже никто не ждет +50% прибыли, как было еще недавно. Рынок быстро меняется. Но остается одним из самых доступных во всех отношениях: цены, законы, курортный формат домов с инфраструктурой.

Стамбул переживает эру городской трансформации. И остается одним из самых населенных городов мира. Годовой рост населения 3,45 % — наиболее высокий среди 78 крупнейших мегаполисов стран-членов ОЭСР. О каком падении цен на недвижимость может идти речь, когда спрос на нее будет только расти?